Запрет на строительство апартаментов может оказать значимое влияние на первичное предложение в мало- и среднеэтажных проектах, особенно класса «бизнес» и «комфорт». Выбор камерных и относительно недорогих домов на рынке столицы сегодня крайне ограничен, и едва ли не единственным «оплотом» доступной малоэтажности остаются апартаменты. По данным Level Group, в сегменте апартаментов доля проектов высотностью до 10 этажей составляет почти 50%, тогда как в ЖК – всего 15%.
Новые проекты в столице все чаще являются высотными - от 30 этажей. Из почти 100 корпусов, которые вышли на рынок с начала 2020 года, более 30% представляют собой объекты высотой более 30 этажей, а максимальная высота превышает 50 этажей. Это обусловлено как экономической целесообразностью, так и запросом клиентов, которые действительно зачастую предпочитают видовые характеристики. В результате ассортимент высотных комплексов крайне широк, но если проанализировать структуру сделок, то заметен тот факт, что многие покупатели все же предпочитают оставаться ближе к земле. В течение первого года продаж основная доля сделок (порядка 80%) приходится на квартиры и апартаменты, расположенные до 20-го этажа.
Малоэтажные проекты важны для архитектурного облика столицы. Покупатель ценит такие клубные проекты за эксклюзивность и функциональность решений, ощущение приватности и уединения.
Малоэтажные строения (до 10 уровней) преимущественно представлены в сегменте апартаментов – их доля составляет почти половину от общего количества реализуемых новостроек данного сегмента. Еще 30% приходится на здания высотностью от 11 до 20 этажей, 18% — это корпуса высотой 21-30 этажей, а доля высотных объектов (выше 31 этажа) не превышает 5%. В основном, высотки с апартаментами расположены на территории делового центра «Москва Сити».
Если говорить о ЖК с традиционными квартирами, то дома высотой до 10 этажей составляют всего 15% от общего количества комплексов, представленных на рынке. Еще 32% объема занимают объекты высотой 11-20 этажей, 38% - 21-30 этажей, 9% объема – 31-40 этажей и 6% - 41 уровень и выше. Важно отметить, что основной объем предложения малоэтажных ЖК с классическими квартирами сосредоточен в элитном и премиальном сегментах. Такие объекты расположены, в основном, в центральных локациях, где действуют ограничения по высотности. Целевая аудитория высокобюджетных ЖК ограничена.
Проанализировав ситуацию в разрезе классов, можно прийти к выводу, что на рынке жилых новостроек (квартиры) в сегментах «стандарт», «комфорт» и «бизнес» доля малоэтажных домов крайне невелика. Например, в стандарт- и комфорт-классах объём предложения высотностью до 10 этажей составляет всего 6%, а в бизнес-сегменте – 7%. При этом в премиальном и элитном сегментах это доля доходит до 57%.
На рынке апартаментов пропорции иные: в сегментах «стандарт» и «комфорт» доля проектов высотой до 10 этажей составляет 32%, что почти в 6 раз больше, чем в аналогичном сегменте квартир, в бизнес-классе – 35% (в 5 раз больше), а в классах «премиум» и «элит» – 77%.
«Апартаментные комплексы являются штучным продуктом, часто украшающим облик города. Стоит признать, что этот тип недвижимости внес значительный вклад в сохранение мало- и среднеэтажной застройки нашего мегаполиса. В основном, это небольшие проекты в интересных локациях. Например, наш проект Level Донской – это камерный комплекс с корпусами в 12-13 этажей, гармонично вписанный в исторический ландшафт Донского района. Проект входит в рейтинги самых продаваемых за счет локации, ощущения приватности и комфортного ценового предложения. Дисконт на апартаменты относительно аналогичных квартир обычно составляет 20-25% в комфорт-классе, а в бизнесе – 10-15%. Однако в случае законодательного присвоения апартаментам статуса жилого помещения, вероятно, эта разница нивелируется», - отмечает директор по маркетингу Level Group Александра Мамохина. |
